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关于印发《长沙高新区工业地产项目管理实施细则(试行)》的通知

发布时间 : 2018-11-07

来源:

各部门(单位):

《长沙高新区工业地产项目管理实施细则(试行)》已经管委会同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

长沙高新技术产业开发区管理委员会

2018年11月7日

长沙高新区工业地产项目管理实施细则(试行)

第一章  总  则

第一条  按照“总量控制、合理布局、有序推进、健康发展”的总原则,坚持“权责利统一”“谁引进、谁负责”“谁审批、谁负责”的总要求,促进园区工业地产规范化、专业化、适度有序健康发展。

第二条  本实施细则所称工业地产是指在高新区内按照市、区相关政策文件规划建设的工业生产性企业和生产性服务业使用的载体,包括工业制造多层及高层标准厂房、中小企业孵化器、科技成果转化创新平台等。工业地产项目的土地用途为工业用地。

第三条  管委会建立工业地产联席会议制度,负责工业地产项目确认和运营管控工作,成立工业地产联席会议办公室(以下简称工业地产办),牵头负责园区工业地产日常管理工作。

第二章  规划控制

第四条  管控项目开发用地和产业定位。工业地产项目必须符合高新区各片区控制性详细规划和高新区产业发展定位规划。土储部门每年初根据上一年度新增工业用地量的20%确定当年的工业地产用地控制指标计划(利用现有用地改建工业地产项目的用地量可不受该指标限制),工业地产办每年初根据园区工业地产上年度销售情况、未来发展趋势以及园区主导产业(先进装备制造、电子信息、节能环保与新能源、生物医药、新材料等)确定当年工业地产项目产业定位计划,原则上每个产业只能规划建设一个专业园区,在该专业园区未达到使用满园的情况下,不得规划建设相同产业的专业园区。区土规委会每年初对当年工业地产用地控制指标计划、产业发展定位规划进行联审。工业地产办根据土规委会会议纪要统筹发布每年项目用地指标计划和产业发展定位规划。(责任部门:工业地产办、土地储备中心、规划分局)

第五条  有效控制土地价格和房屋售价。销售价格与土地价格实行联动机制。工业地产项目土地价格不低于150万元/亩,房屋销售价格由住建部门以土地价格为基础,考虑项目容积率、建设成本和一定的利润空间等因素,参照商品房成本计算方法核算。由土地储备中心、住房和建设管理局牵头,联审确定工业地产项目土地价格和房屋最高售价,并在土地招拍挂时予以明确。(责任部门:土地储备中心、住房和建设管理局、规划分局)

第六条  严控项目规划具体指标。工业地产要按照“建设高品质、专业化园区”要求做好建设规划及产业布局,须有众创空间、孵化器、加速器三种业态,建筑形态规划要体现工业地产特殊要求,层高较高、跨度较大的标准厂房需占总建筑面积的10%(互联网专业园除外);配套房规划必须满足消防、环保、安全等技术规范,为入驻企业服务的公共食堂、倒班宿舍和便利商店必须集中布局,禁止在配套房及研发楼首层外布局商业场所;适当提高停车位配建标准,车位数量不低于1.0个/100平米(计容面积),且地下车位比例不低于全部车位数量的70%;容积率可根据实际情况适当提高。规划建设联审由规划分局、住房和建设管理局牵头,开发商必须在办理规划审批时提交自持方案,经审批后的自持方案不能进行变更。(责任部门:规划分局、住房和建设管理局)

第三章  招商确认

第七条  开展工业地产项目精准招商。工业地产项目开发原则上以管委会下属的国有控股开发公司为主,开发主体必须具备住建部门批准的房地产开发资质,具有孵化器、加速器管理经验,并由招商部门根据用地控制指标计划、产业定位要求等开展精准招商。(责任部门:招商合作局、重大项目投资局)

第八条  控制工业地产项目准入。工业地产项目开发必须满足以下条件:

1、产业定位要求。工业地产项目应是产业专业化园区,在满足本细则第四条规定的情况下,每个专业化园区确定一个主导产业。

2、土地价格和房屋销售价格要求。土地价格与房屋销售价格严格按照第五条规定执行,对于利用现有用地改建的工业地产项目,土地价格原挂账的出让金须一次性补缴到位。

3、自持比例要求。开发主体必须自持房屋建筑总面积(计容面积)的40%以上(其中自持标准厂房或研发楼面积占计容面积的20%以上),高跨度厂房(占计容面积10%)、配套房和停车位部分必须全部自持,自持部分只能自用、自营或出租,不得办理分割转让。分期建设的项目,自持部分分期留足。

4、建设进度要求。开发主体在获得项目确认书起1年内必须拿到建筑工程施工许可证并开建;自取得施工许可证起3年内必须完成项目建设。若分期建设,分期予以办理确认书,每期建设进度要求同上。

5、经济和税收贡献要求。首次批准预售之日起第三个完整年度末开始,每年新入“四上”企业至少占购房企业数量10%。首次批准预售之日起第三个完整年度末,项目平均每平方米当年入库税额不得低于400元(项目开发商和入驻企业的纳税总额/计容面积),若未能达到以上效益指标,开发商必须在下一年度一季度内用现金补足差额部分。

第九条  规范签订工业地产《项目投资协议》。招商部门与拟开发主体签订工业地产《项目投资协议》,需在协议中明确本细则第八条规定指标和运营管理方面要求,并联合工业地产办、住建、土储等部门,监督各项指标的落实。(责任部门:招商合作局、重大项目投资局、工业地产办、住房和建设管理局、土地储备中心等)

第十条  办理项目确认书。工业地产建设项目确认书与项目立项手续同时办理。工业地产办根据《项目投资协议》办理工业地产确认书(办理流程见附件2)。土储、国土、住建、规划、政务、消防等部门根据《工业地产建设项目确认书》办理相关报建手续。(责任部门:工业地产办、土地储备中心、国土分局、住房和建设管理局、规划分局、政务服务中心、消防大队等)

第四章  租售监管

第十一条  强化项目预售审批管理。工业地产项目申请办理预售时需按照土规委会审定的房屋销售价格和规划部门审批的自持方案办理相关手续,并在发布售房广告时载明工业地产预售许可证的证号、自持栋号和自持面积。(责任部门:住房和建设管理局、规划分局)

第十二条  加强售房前期条件审查。开发商在办理工业地产销售前,需向工业地产办提交招商、企业服务和物业管理方案。方案需明确配备承担园区招商、产业服务、安全生产、党建等工作的运营管理团队,具备相应的经费保障和管理制度,经工业地产办审定后方可进行销售。(责任部门:工业地产办)

第十三条  严把企业购房入驻关。工业地产要重点引进园区外企业,工业地产办牵头召开部门联席会议审核企业入园。企业购房入驻需满足以下条件:(1)购买厂房前必须将工商登记、税务关系迁入长沙高新区麓谷园区,企业若在区外,承诺迁入时间为3个月,未迁入的企业不能办理不动产权分户;(2)经营范围必须符合《长沙市工业地产建设项目确认书》的产业类型;(3)应拥有自主知识产权(商品)或每平方米税收不得低于400元;(4)必须为工业企业法人、生产性服务业企业法人;(5)不在园区产业负面清单内。(责任部门:工业地产办、国土分局)

第十四条  严控工业地产二次转让。企业购房签订网签合同或办理不动产证满5年,方可将房屋二次转让给有资格的受让方。企业购房不足5年,但因发展壮大或公司注销需进行转让的,由工业地产办审批办理;其他特殊情况需进行转让的,由管委会工业地产联席会议审批办理。(责任部门:工业地产办、国土分局)

第五章  运营管理

第十五条  强化开发商第一监管主体责任。开发商对工业地产项目内购房、租房企业涉及环保、安全生产、消防、党建等方面工作负第一监管责任,对入驻企业严格把关,对企业入驻后实行动态管理。国土、环保、安监、消防等部门在各自职责范围内加强对开发商的工作指导、督促、监管。(责任部门:国土分局、城管环保局、安监分局、消防大队、工业地产办等)

第十六条  加强工业地产经济服务职能。开发商必须建立园区租房、购房企业备案制度和企业信息统计工作制度,加强企业生产经营状况的摸底调查,定期跟进入驻企业工商、税务登记关系按期迁入,定期将购房、租房入驻企业生产经营情况上报工业地产办。(责任部门:工业地产办)

第十七条  定期开展评估检查。工业地产办牵头每年对已批复的工业地产项目进行评估检查,对不达标的开发商督促其整改,拒不整改或整改不到位的进行挂牌警告,严重者列入工业地产开发黑名单,并将评估情况上报市政府业务主管部门。对擅自改变房屋用途造成重大事故或产生不良社会影响的,依法追究企业法人及当事人的法律责任。(责任部门:工业地产办、招商合作局、重大项目投资局、住房和建设管理局、国土分局、规划分局、统计局、工商分局、税务局、安监分局、消防大队)

第六章  附  则

第十八条  本细则由长沙高新区管委会负责解释,自公布之日起实施,此前长沙高新区出台的有关规定同时废止。本细则公布前已签订《项目投资协议》的工业地产项目,土地价格按原有投资协议执行,销售价格、自持方案、运营管理等均按本细则执行。

附件:1、长沙高新区工业地产联席会议组成

2、长沙高新区工业地产相关业务操作流程
附件1

长沙高新区工业地产联席会议组成

为进一步促进我区工业地产健康发展,根据《长沙市人民政府关于下放市级经济管理权限的决定》(市人民政府令第131号)、《关于进一步规范工业地产发展管理办法》(长政发〔2017〕32号)等有关规定,经管委会研究决定,建立长沙高新区工业地产联席会议制度。

召集人:谭  勇  党工委副书记、管委会主任

成  员:陈志红  党工委副书记

李平波  党工委委员

崔  晓  党工委委员、管委会副主任

成员单位:经济发展局、招商合作局、重大项目投资局、住房和建设管理局、城管环保局、统计局、土地储备中心、税务局、工商分局、国土分局、规划分局、安监分局、消防大队、麓谷街道、雷锋街道、东方红街道、白马街道

联席会议负责工业地产项目的审批和监管,出具工业地产项目确认书,对工业地产项目的建设、销售、运营等进行管理。联席会议办公室设在经济发展局,经济发展局局长兼任办公室主任,负责统筹、协调日常工作。各成员单位根据工业地产办出具的长沙市工业地产项目确认书办理相关审批手续,并按照职能职责开展相关监管工作。工业地产联席会议成员或成员单位如有变动,由相应岗位人员或相应职能部门自然递补。
附件2

长沙高新区工业地产相关业务操作流程

一、工业地产建设项目确认书办理流程

1、开发商到管委会政务服务中心窗口申办《长沙市工业地产建设项目确认书》,提供资料包括工商税务登记、房地产开发资质证明、项目可行性研究报告、项目投资协议、土地权证、由财政分局出具的未欠缴土地款函等,并填报《长沙市工业地产建设项目确认书》样表。

2、政务服务中心窗口承办人员将确认书交至工业地产办,工业地产办根据项目投资协议,并经管委会审定,出具工业地产建设项目确认书,并返还给窗口承办人员办结。

二、工业地产企业购房入驻审批办理流程

1、拟购房入驻企业如实填写《长沙高新区工业地产物业销售核准登记表》,企业将申报材料扫描件(包括资料真实性承诺书盖章、企业简介盖章、营业执照加盖公章、企业法人身份证、环评审批、纳税证明、知识产权<商标>)上传至综合服务平台。

2、开发商在综合服务平台中对申请购买工业地产物业的企业进行详细审核并出具初审意见,工业地产办在平台上对核准登记管理的企业进行实质性核查后出具核准初步意见。

3、工业地产办每半月组织部门联审,参与部门包括工业地产办、招商、财政、规划、安监、消防等部门。未通过联审的,将申报材料退回企业。

4、入驻企业通过审核后,在网上打印登记表(一式三份),到工业地产办加盖公章,再到相关部门办理手续。

三、工业地产二次转让办理流程

1、企业购房签订网签合同或办理不动产证已满5年。经工业地产开发商同意,工业地产办审核受让方资格,参照购房入驻审批办理流程进行办理。

2、企业购房签订网签合同或办理不动产证不足5年。分两种情况办理:一是企业因发展壮大或公司注销需转让的,对应提供高新区内面积更大的购房合同或购地合同的相关证明材料,或公司启动注销程序的相关证明材料(包括股东会作出的公司解散决议、公司清算公告等),工业地产办在审核出让方、受让方条件后予以办理;二是其他特殊情况,经工业地产办审核后,由管委会工业地产联席会议审批办理。



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